מבוא
בעת לקיחת משכנתא, נוטלי הלוואות מחפשים דרכים להקל על עצמם מבחינת תשלומים חודשיים, במיוחד בשנים הראשונות.
לשם כך קיימים מסלולים המאפשרים דחיית תשלומים חלקית או מלאה, כאשר הנפוצים ביותר הם:
- גרייס מלא – דחיית תשלום הקרן והריבית לפרק זמן מוגדר.
- גרייס חלקי – תשלום הריבית בלבד, ודחיית תשלום הקרן.
- בלון מלא – ללא תשלומים שוטפים, והחזר כל ההלוואה בתשלום אחד בסוף התקופה.
- בלון חלקי – תשלום ריבית חודשי, עם החזר הקרן בסוף התקופה.
הבחירה בין מסלולים אלו תלויה ביכולת הפיננסית של הלווה, במצבו הכלכלי הנוכחי, ובתזרים הצפוי בעתיד.
במאמר זה נפרט את ההבדלים ביניהם, נציג דוגמה מספרית ונבצע השוואה מעמיקה.
הסבר על כל אחד מהמסלולים
גרייס מלא
במסלול זה הלווה אינו מחזיר תשלומים כלל במשך תקופה מסוימת (לרוב עד 36 חודשים).
הקרן והריבית נדחות למועד מאוחר יותר, מה שמוביל להצטברות ריבית (יחד עם אפקט הריבית דריבית) ולגידול בסך ההחזר הכולל.
✔ מתאים ל: רוכשים שזקוקים לזמן כדי להתייצב כלכלית, זוגות צעירים או לרוכשים שמשלמים שכירות / משכנתא נוספת ואינם יכולים לבצע תשלום נוסף בשלב הזה.
✖ חסרון: לאחר תקופת הגרייס, התשלומים המצטברים גבוהים מאוד וכוללים בתוכם את כל הריבית הנצברת.
גרייס חלקי
הלווה משלם רק את הריבית בכל חודש, בעוד הקרן מתחילה להיפרע בתום תקופת הגרייס.
מסלול זה נפוץ בקרב רוכשים שעדיין משלמים שכירות / משכנתא נוספת ורוצים לצמצם את הוצאותיהם הזמניות.
✔ מתאים ל: מי שצריך להקטין את ההוצאה החודשית אך מעוניין למנוע גידול יתר בחוב.
✖ חסרון: התשלום החודשי הראשוני בזמן הגרייס אינו פורע כלל כספים מקרן ההלוואה אלה התשלום הוא רק עבור הריבית, מסלול זה יותר כלכלי מאשר גרייס מלא.
בלון מלא
הלווה אינו משלם תשלומים חודשיים כלל, אלא מחזיר את הקרן ואת הריבית במלואה בתשלום אחד בסוף התקופה (הבלון מתפוצץ בסוף התקופה).
מסלול זה מתאים בעיקר למשקיעי נדל"ן או למי שצפוי לקבל סכום כסף גדול בעתיד (למשל, ממכירת דירה ישנה).
✔ מתאים ל: משקיעים, אנשים הממתינים למקור הכנסה עתידי גדול.
✖ חסרון: תשלום חד-פעמי גדול מאוד בסוף התקופה.
בלון חלקי
הלווה משלם בכל חודש את הריבית בלבד, ואת הקרן מחזיר בתשלום אחד בסוף התקופה.
מסלול זה מאפשר החזרים נמוכים במהלך התקופה, אך מצריך סכום כסף גדול בסופה.
✔ מתאים ל: מי שצריך תשלום חודשי נמוך אך רוצה למנוע צבירת ריבית על הקרן.
✖ חסרון: הקרן נשארת ללא שינוי עד סיום ההלוואה.
דוגמה מספרית: איך כל מסלול משפיע על ההחזרים?
נניח שהלוואה בגובה 1,000,000 ש"ח נלקחה לתקופה של 20 שנה בריבית שנתית של 6%, וניתנה אפשרות לדחיית תשלומים למשך 3 שנים.
נבחן כיצד המסלול שנבחר ישפיע על גובה התשלומים:
| מסלול | תשלום חודשי בתקופת הדחייה | יתרת חוב בתום 3 שנים | תשלום חודשי לאחר הדחייה |
|---|---|---|---|
| גרייס מלא | 0 ש"ח | 1,185,000 ש"ח | 9,050 ש"ח |
| גרייס חלקי | 5,000 ש"ח (ריבית בלבד) | 1,000,000 ש"ח | 7,635 ש"ח |
| בלון מלא | 0 ש"ח | 1,185,000 ש"ח | תשלום חד-פעמי של 1,185,000 ש"ח לאחר 3 שנים |
| בלון חלקי | 5,000 ש"ח (ריבית בלבד) | 1,000,000 ש"ח | תשלום חד-פעמי של 1,000,000 ש"ח לאחר 3 שנים |
ניתוח התוצאות
✔ גרייס מלא – תשלומים חודשיים של 0 ש"ח בתקופת הדחייה, אך החוב גדל ל-1,185,000 ש"ח, מה שמוביל להחזר חודשי גבוה מאוד לאחר התקופה.
✔ גרייס חלקי – תשלום חודשי נמוך יחסית (5,000 ש"ח) בזמן הדחייה, ללא גידול בחוב, מה שמוביל להחזר חודשי מתון יותר בהמשך.
✔ בלון מלא – ללא תשלומים חודשיים, אך נדרש לשלם את כל החוב בתשלום אחד בתום 3 שנים – מסוכן למי שאין לו תזרים עתידי ברור.
✔ בלון חלקי – תשלום חודשי נמוך (ריבית בלבד), אך בסוף 3 שנים נדרש להחזיר את כל הקרן בתשלום חד-פעמי גדול.
איך לבחור את המסלול הנכון?
✔ אם אתם רוכשים דירה ועדיין משלמים שכירות / משכנתא – גרייס חלקי יאפשר לכם תשלומים נמוכים עד קבלת המפתח.
✔ אם אתם מצפים לקבל סכום כסף עתידי (כגון קרן השתלמות או מכירת נכס) – בלון מלא או בלון חלקי יכולים להתאים.
✔ אם יש לכם הכנסות לא יציבות בשנים הראשונות – גרייס מלא יכול לעזור, אך יש לקחת בחשבון את הגידול בחוב.
✔ אם אתם רוצים למנוע גידול בחוב, אך עדיין זקוקים לדחיית הקרן – גרייס חלקי עדיף.
סיכום
✔ גרייס מלא – מקל על התזרים אך מגדיל משמעותית את החוב העתידי.
✔ גרייס חלקי – מאפשר הקלה מסוימת מבלי להגדיל את הקרן.
✔ בלון מלא – מתאים למי שמצפה להכנסה עתידית גבוהה ואין באפשרותו לשלם החזר חודשי.
✔ בלון חלקי – מתאים למי שמצפה להכנסה עתידית גבוהה ויש באפשרותו לשלם החזר חודשי.
לפני בחירת המסלול, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות ולוודא שהמסלול הנבחר תואם את הצרכים הכלכליים האישיים שלכם.